Come fare il calcolo dei vani catastali se devi acquistare casa

Saper effettuare il calcolo vani catastali può essere sempre utile quando si acquista un’abitazione, sia essa di nuova costruzione o precedentemente abitata. Questo serve per comprendere quali vani concorrono al calcolo delle rendite catastali, quindi a scoprire poi la tassazione applicata sull’immobile.

Calcolo vani catastali: facciamo chiarezza sulla loro suddivisione

La prima cosa da sapere per effettuare il calcolo vani catastali è che lo stesso non rispecchia dei criteri urbanistici specifici, bensì segue delle regole proprie. I vani catastali ad uso abitazione di un immobile di categoria A si distinguono in quattro tipologie specifiche:

vani principali;
accessori diretti;
accessori indiretti;
dipendenze.

Vediamo insieme i dettagli di tale suddivisione.

I vani principali

I vani principali sono tutte quelle stanze la cui superficie può arrivare fino a 20 metri quadri. Possono quindi rientrare le camere da letto, le sale, i soggiorni o la cucina ed indipendentemente dalla propria superficie un vano viene considerato come un’unità. Qualora la superficie totale del vano superasse i 20 metri quadri è necessario calcolare l’eccedenza sottraendo alla superficie totale quella massima consentita dal catasto. Dopo aver effettuato la sottrazione si valuta la parte in eccesso proporzionalmente alla superficie consentita. Quindi verrà considerato 1 vano + 0,20, 1 vano + 0,40, 1 vano + 0,55 e così via dicendo.

Gli accessori diretti

Gli accessori diretti altro non sono che quei vani e locali indispensabili per il disimpegno interno od esterno dell’abitazione, ma che non possiedono alcuna caratteristica di vano utile. Sono quindi così considerati gli ingressi, i bagni, i ripostigli ed i corridoi e vengono considerati come ⅓ di unità.

Gli accessori indiretti

In un’abitazione sono considerati accessori indiretti tutti quei vani che, anche se non si trovano al servizio diretto dell’immobile, sono complementari allo stesso per un corretto funzionamento. Rientrano in tale categoria le cantine, i ripostigli situati in soffitta o cantina, i lavatoi, stenditoi e, in generale, locali ad essi similari. Vengono sempre considerati come ¼ di unità e, generalmente, nei condomini vengono accorpati.

Le dipendenze

Arriviamo infine alle dipendenze, ovvero tutte quelle superfici libere ed al servizio delle unità immobiliari come, per esempio, terrazze, portici, tettoie e così via dicendo. Il calcolo unitario qui è leggermente più complesso, infatti le dipendenze vengono conteggiate con una percentuale della somma complessiva delle unità, fino ad un massimo del 10%.

Come effettuare il calcolo vani catastali in pratica

Ipotizziamo di avere un immobile ad uso abitazione composto da due camere, una sala, una cucina abitabile, un bagno, un corridoio, un ingresso, una cantina ed una tettoia aperta. Secondo le indicazioni nei precedenti paragrafi, il calcolo avviene come segue:

2 camere da 17 metri quadri = 2 unità
1 sala da 19 metri quadri = 1 unità
1 cucina abitabile da 8 metri quadri = 1 unità

Poi avremo:

1 bagno calcolato ad ⅓ di unità = 0,33
1 corridoio calcolato ad ⅓ di unità = 0,33
1 ingresso calcolato ad ⅓ di unità = 0,33

Infine, la cantina calcolata ad ¼ di unità = 0,25. Il totale dei vani catastali è pari a 5,24, ai quali dobbiamo però aggiungere la tettoia aperta che prenderà il 3% del totale, quindi 0,157. Vani 5,25 + tettoia di 0,157 sono 5,397 che vengono arrotondati a 5,50 per avere la consistenza totale dei vani catastali dell’appartamento. Il valore totale dei vani catastali è presente sulla visura e non corrisponde al totale dei locali fisici di una casa, ma è una misura necessaria per calcolare la rendita catastale di un’immobile ad uso abitativo.