Calcolo superficie catastale in visura: come si fa?

Per calcolare la superficie catastale è necessario sommare le superfici dei vani che compongono un'abitazione e delle pertinenze della casa e moltiplicarle per un coefficente correttivo stabilito dalla legge nel DPR 138/98.

La visura catastale è un documento prezioso nel quale abbiamo l’opportunità di trovare numerosi dati utili a conoscere le caratteristiche della nostra abitazione, alcuni dei quali sono importanti anche in situazioni quotidiane. Il valore della superficie catastale è uno di questi.

Ma come si calcola la superficie catastale? Come vengono calcolati i mq catastali? Come ricaviamo i metri quadrati del nostro appartamento?

Le informazioni sulla superficie catastale espressa in metri quadrati sono riportate nelle visure catastali dal 9 novembre 2015, data in cui l’Agenzia delle Entrate ha scelto di rendere disponibili e leggibili i metri quadri catastali degli immobili ai fini TARI, calcolati come prevede il Dpr n. 138/1998 sul calcolo superfici catastali.

Il dato della superficie catastale indicato in visura è relativo a tutti gli immobili delle categorie catastali A, B e C (non per le categorie D, E, F).

Dal 2015 è quindi disponibile la visura catastale con superficie catastale. 

In questo articolo facciamo chiarezza sul tema della superficie catastale e vediamo insieme cosa si intende per superficie catastale, cosa sono i metri quadrati catastali e in che modo possiamo effettuare il calcolo della superficie catastale.

 

Calcolo superficie catastale: di cosa si tratta?

Prima di capire come calcolare la superficie catastale di un immobile è necessario capire cosa si intende per superficie catastale: molte persone pensano che questo valore corrisponda ai metri quadrati che potremmo calcolare in autonomia prendendo le misure della casa in cui abitiamo, ma non è così.

Partiamo da tre punti chiave:

• la superficie catastale è associata a un immobile di catasto fabbricati CF (quindi un fabbricato) e non di catasto terreni CT;
• la superficie catastale è chiamata anche superficie commerciale: i due termini indicano lo stesso dato;
• la superficie catastale non coincide con la superficie reale dell'immobile.

 

Superficie catastale definizione

Quindi, che cos’è la superficie catastale? È la somma delle superfici dei vani che compongono un’abitazione (la cucina, il salotto, le camere da letto, i bagni) e delle pertinenze della casa (il balcone, il terrazzo, il giardino la cantina), che viene moltiplicata per un coefficiente correttivo stabilito dalla legge nel DPR 138/98.

I coefficienti utilizzati per il calcolo della superficie catastale tengono conto del valore di ogni area della casa: 20mq di salotto hanno un valore diverso rispetto a 20mq di cantina.

Figura 1. Superficie catastale calcolo con documento Agenzia delle Entrate

Che differenza c’è tra la superficie catastale e quella calpestabile?

La superficie catastale è utilizzata per ottenere il valore dell’immobile, per questo viene anche definita commerciale ed è quella utilizzata per il calcolo di alcune tasse e per definire il costo di un’unità immobiliare.

La superficie calpestabile è invece la somma delle superfici interne e indica i metri quadrati che abbiamo a disposizione per abitare realmente la casa, il pavimento che possiamo calpestare.

 

A cosa serve la superficie catastale?

La superficie catastale (oltre a essere un dato utile per i professionisti del settore come architetti, geometri e agenti immobiliari) è un valore che, insieme ad altri dati contenuti della visura catastale, è utile conoscere almeno per tre motivi.

1. Permette di calcolare con correttezza le imposte da pagare su un immobile, come l’IMU o la TARI.
2. Viene spesso richiesta per l’allaccio delle utenze domestiche (acqua, gas, elettricità).
3. È indispensabile per gestire atti di compravendita immobiliare o successioni.

La superficie catastale è un dato indispensabile per stimare il valore di mercato degli immobili e viene usata come parametro oggettivo per definire il prezzo di vendita di una casa.

 

Calcolo superficie catastale: il procedimento

Vediamo come si calcola la superficie catastale di un immobile: la superficie catastale o commerciale non corrisponde a quella calpestabile e il calcolo è più complesso perché dobbiamo prendere in considerazione il valore attribuito alle diverse sezioni dell’immobile (coefficienti).

Possiamo ottenerla in due modi:

1. in automatico tramite l'utilizzo del software DOCFA (per nuovi accatastamenti o variazioni catastali), procedura complessa riservata ai tecnici professionisti di settore;

2. in modalità manuale partendo dalla planimetria catastale (parametrizzando poi le superficie misurate).

Immaginiamo di dover calcolare la superficie catastale della nostra villetta o appartamento perché vogliamo verificare l’importo relativo alla TARI. Procediamo a sommare le diverse superfici suddividendole in questo modo.

• Vani principali e accessori diretti (i primi comprendono sala, camere, cucina, studio; i secondi bagni, corridoi, ripostigli, ingressi): calcoliamo la superficie comprensiva dei muri interni e perimetrali (questi ultimi fino ad uno spessore massimo di 50 cm); i muri che sono in comune perché confinanti con un’altra abitazione vengono considerati al 50% del loro spessore (fino a uno spessore massimo di 25 cm).
• Vani accessori indiretti: si tratta delle pertinenze come cantine e soffitte. Se hanno un accesso diretto ai vani principali, li conteggiamo per il 50% della loro superficie, se l’accesso è indiretto, li conteggiamo al 25%.
• Balconi e terrazzi: quando comunicano con i vani principali conteggiamo il 30% della superficie fino a 25mq e il 10% per la superficie eccedente ai 25mq; se l’accesso è indiretto le percentuali scendono al 15% e al 5%.
• Aree scoperte esclusive: in caso di ville e villette è il giardino, ma la voce comprende anche i cortili, le corti e i piazzali. Il conteggio è del 10% fino al raggiungimento della superficie completa di vani principali e degli accessori diretti, e del 2% per tutta la parte che eccede.

Figura 2. Superficie catastale individuazione della superficie

Non rientrano nel conteggio le superfici che hanno un’altezza inferiore al 1,50 metri. E le scale? Tutti gli elementi “verticali” devono essere proiettati in forma orizzontale e la superficie viene conteggiata per intero (per esempio, la superficie del vano scala di una villa di tre piani viene conteggiata una sola volta e non tre).

Il calcolo della superficie catastale viene di solito effettuato dai professionisti del settore che hanno le competenze e gli strumenti per ottenere i conteggi corretti.

Nel caso avessi bisogno di conoscere il valore della superficie catastale del tuo immobile, puoi avvalerti del nostro servizio: entro 48 ore ti mandiamo via e-mail la distinta della superficie commerciale e di quella calpestabile netta dell’immobile di tuo interesse.

Nel servizio includiamo il recupero della Planimetria Catastale ufficiale dall'archivio dell'Agenzia delle Entrate.

Dove trovare la superficie catastale?

Se l’immobile di tuo interesse appartiene alle categorie A, B o C e se è già stata depositata al Catasto la planimetria catastale, trovi il valore della superficie catastale all’interno della visura.

L’informazione si trova nella sezione dedicata ai dati di classamento, sotto la voce Superficie Catastale: qui sono indicati i mq totali e i mq totali escluse le aree scoperte.

Figura 3. Superficie catastale indicazione in visura catastale

Perché viene indicata la superficie catastale escluse aree scoperte? Il motivo è semplice: la legge stabilisce che il totale dei metri quadrati delle superfici scoperte non debba superare del 50% quella dei vani principali e accessori diretti dell’immobile.

Se hai bisogno di conoscere il valore della superficie catastale per calcolare, ad esempio, la TARI, devi prendere in considerazione i metri quadrati della superficie catastale totale.

 

Calcolo superficie catastale sbagliato: cosa fare?

Nel caso in cui il valore relativo alla superficie catastale sia errato o assente in visura catastale, l'intestatario dell’immobile può richiedere di rettificarlo o inserirlo, associandolo alla planimetria catastale corretta presente nella banca dati dell’Agenzia delle Entrate o presentandone una nuova tramite la pratica di Variazione Catastale utilizzando la causale: planimetria mancante.

Abbiamo un’informazione scorretta quando il Catasto prende il valore da documenti non ancora aggiornati oppure per banali errori di inserimento dei dati.

Il Catasto è una materia ampia e complessa la cui interpretazione è a capo dei professionisti del settore: noi di Catastosemplice.it ci siamo posti l’obiettivo di semplificare gli argomenti di uso più comune, come il calcolo della superficie catastale, per permettere a tutti di acquisire maggiore consapevolezza sulle tematiche di pubblica utilità. 

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