Come verificare la regolarità urbanistica di un immobile

Prima di iniziare qualsiasi attività di compravendita, è necessario verificare la regolarità urbanistica dell’immobile in questione. Vediamo come.

Il concetto di conformità urbanistica è legato alla normativa TUE (Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01) e determina la corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dell’immobile. Nel dettaglio, quando si comincia a costruire un edificio bisogna ottenere dei titoli che sono cambiati nel corso degli anni, e sono:

Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10
Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01

Come verificare la regolarità urbanistica di un immobile? Bisogna assicurarsi che l’immobile oggetto di verifica abbia una corrispondenza esatta tra il suo stato di fatto e il documento ottenuto al momento della sua costruzione (che in base all’anno di costruzione può essere uno dei tre elencati sopra).

I condoni e la sanatoria: conformità urbanistica ed eccezioni

Ci sono alcune situazioni in cui l’immobile non è stato dichiarato correttamente al momento della sua costruzione oppure lo stato di fatto non corrisponde al suo documento di costruzione. In questi casi non si può rilasciare la dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica.

Si possono correggere tali irregolarità quando viene emanato il condono edilizio. Attualmente sono stati emanati tre condoni, nel 1985, nel 1994 e nel 2003. Quando ciò avviene, il Comune in cui si trova l’immobile rilascia quella che viene chiamata Concessione Sanatoria. A quel punto l’immobile otterrà un nuovo certificato di conformità edilizia.

Altrimenti, è possibile accatastare l’immobile abusivo tramite l’uso del software Docfa. Per farlo, sarà necessario avere:

Il titolo di provenienza, che si può ottenere dalla visura ipotecaria per nota.
I dati dell’ultima pratica edilizia effettuata sull’immobile.
I dati catastali che identificano l’immobile (che si possono leggere sulla visura catastale per immobile).
L’estratto di mappa ottenibile dalla planimetria catastale.

A cosa serve avere la dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica?

Come molti dei documenti legati alle proprietà immobiliari, far sì che siano in regola consente di avviare pratiche di compravendita; far partire la richiesta di un mutuo; effettuare ristrutturazioni anche e soprattutto quando concernono dei bonus pubblici. Si tratta quindi di verificare la regolarità urbanistica di un immobile per poterlo utilizzare in maniera legale e farne oggetto di un acquisto, una vendita o una miglioria.

Ma non solo: la conformità edilizia è necessaria anche a verificare che le proprietà dichiarate da un cittadino abbiano il valore corretto e vengano quindi calcolate nel modo giusto ai fini fiscali. Tasse, contributi e detrazioni di intere famiglie dipendono dalla correttezza delle informazioni in merito agli immobili di proprietà.

Un altro momento in cui può servire sapere come verificare la regolarità urbanistica di un immobile è nel caso di controversie, eredità da spartire, donazioni o successioni. Sapere che un immobile risulta regolarmente certificato per la conformità edilizia permetterà di effettuare il passaggio di proprietà oppure inserirlo in un testamento o valutarlo correttamente in caso di controversie legali.

Relazione tecnica integrata urbanistico edilizia e di conformità catastale

Ѐ necessario fare una piccola differenziazione tra la conformità edilizia e quella catastale. Per la prima, è necessario che un tecnico abilitato effettui la relazione tecnica integrata urbanistico edilizia, che mette a confronto lo stato di fatto con i documenti conservati nell’archivio comunale al momento della costruzione. Come abbiamo detto, nel caso in cui non ci sia corrispondenza, vanno effettuate le necessarie modifiche per rendere regolare la conformità edilizia dell’immobile. Va inoltre ricordato che la dichiarazione di regolarità urbanistica ha carattere probatorio e può essere utilizzata in tribunale.

La dichiarazione di conformità catastale è invece il documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la sua planimetria archiviata al Catasto. Non ha però carattere probatorio e non è quindi valida come prova in tribunale durante una controversia.

Come verificare la regolarità urbanistica di un immobile prima di acquistare o vendere

Nel rogito per la compravendita di un immobile deve essere presente il certificato di conformità catastale (obbligatorio dal Luglio 2010). La dichiarazione di conformità urbanistica invece ha un iter più complesso. Nell’atto bisogna dichiarare con quale titolo abilitativo è stato realizzato l’immobile menzionando la licenza, concessione o il permesso di costruire. Questo a meno che l’immobile sia stato realizzato prima del 1 Settembre 1967. In questo caso si può evitare la menzione del titolo, per quegli edifici storici i cui progetti potrebbero essere difficilmente rintracciabili negli archivi comunali.

In caso di modifiche importanti dell’immobile, va indicato nel rogito il titolo autorizzativo con cui sono stati permessi. In caso di interventi abusivi sanati in passato con un condono edilizio, va menzionata nel rogito la concessione in sanatoria. Se sono state effettuate modifiche minime, non andrà obbligatoriamente menzionato nel rogito quale autorizzazione o comunicazione (DIA, CIL, etc) è stata utilizzata per fare i lavori. Ѐ comunque consigliabile farlo per una maggiore trasparenza.