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Elaborato planimetrico Docfa: guida a questo documento
Il software Docfa (la versione 1.0 è stata rilasciata in data 12/11/1996) introdotto per la standardizzazione dei documenti catastali consente, tra le altre funzioni, di creare un elaborato planimetrico Docfa. Vediamo di cosa si tratta e quando serve.
Appurato che l’elaborato planimetrico catastale è la riproduzione grafica in scala di un fabbricato, vedremo di capire con questa guida quando è obbligatoria la sua stesura. Ricordiamo che l'elaborato planimetrico è obbligatorio dalla sua introduzione avvenuta con la circolare n. 2 del 20/01/1984 della Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali, dapprima in formato cartaceo e dal 12/11/1996 in formato digitale con la redazione dell’elaborato planimetrico Docfa.
Cos’è l’elaborato planimetrico Docfa
Si tratta della riproduzione grafica (preferibilmente in scala 1:500 o 1:200) di un fabbricato e deve riportare per ogni piano, il perimetro dell'edificato, le porzioni comuni, la suddivisione delle aree scoperte, delle pertinenze esclusive ed infine gli accessi alle singole unità immobiliari.
Per essere conforme alla normativa la stesura dell’elaborato planimetrico deve rispettare una serie di requisiti, ovvero:
- rappresentare fedelmente la sagoma del fabbricato;
- Indicare la corretta scala grafica di rappresentazione (preferibilmente in scala 1:500 o 1:200);
- riportare graficamente l’orientamento del Nord;
- indicare unicamente gli accessi alle sole unità immobiliari di pertinenza;
- non indicare graficamente gli spessori dei muri perimetrali, ma solo il profilo esterno;
- utilizzare ed indicare su tutti i piani il medesimo numero di subalterno per le unità immobiliari che si sviluppano su più piani (es: piano interrato, terra, primo e sottotetto).
L’utilità dell’elaborato planimetrico catastale è principalmente quella di identificare a colpo d’occhio la disposizione spaziale di tutti i subalterni costituenti l’immobile, tanto più lo stesso è costituito da diversi piani e quindi con un elevato numero di subalterni. Generalmente insieme all’elaborato planimetrico viene richiesto anche l’elenco subalterni che è una lista testuale di tutti i subalterni di un fabbricato. La lettura dell’elenco subalterni senza il supporto dell’elaborato planimetrico è quasi sempre di diffcile interpretazione.
A seconda delle dimensioni del fabbricato e dalla scala di rappresentazione grafica scelta, l'elaborato planimetrico si presenterà alla fine come un foglio di dimensioni A3 o A4 in formato digitale PDF.
Quando è necessario creare un elaborato planimetrico Docfa?
Come detto la rappresentazione grafica presente nell’elaborato planimetrico e la relativa subalternazione (assegnazione dei subalterni) rappresentano, almeno nella stesura dell’elaborato planimetrico originario, una precisa scelta effettuata dal professionista assieme alla proprietà (quasi sempre l’impresa costruttrice), con la quale vengono decise le destinazioni d'uso delle varie unità immobiliari e delle parti comuni, allo scopo di permetterne una agevole individuazione soprattutto in preparazione degli atti di vendita.
Generalmente è necessario quindi creare o modificare un elaborato planimetrico per le seguenti casistiche:
- nuove costruzioni costituite da due o più unità immobiliari aventi parti in comune;
- unità in corso di costruzione anche senza la presenza di parti comuni;
- pratiche di variazione catastale qualora l’elaborato planimetrico sia già presente e vengano costituiti sia beni comuni censibili (ovvero con l’assegnazione di una rendita catastale) che beni comuni non censibili (ovvero senza l’assegnazione di una rendita catastale);
- unità appartenenti alle categorie fittizie (F1 = area urbana, F2 = unità collabenti, F3 = unità in corso di costruzione, F4 = unità in corso di definizione e F5 = lastrico solare) devono essere individuate esclusivamente nell’elaborato planimetrico. Ricordiamo che la presentazione delle planimetrie catastali non è mai prevista per le unità appartenenti a queste categorie;
Come si realizza un elaborato planimetrico Docfa
La stesura dell’elaborato planimetrico richiede l’adozione dei suguenti accorgimenti:
- indicare per i BCC (beni comuni censibili, ovvero le unità immobiliari) e le relative pertinenze esclusive gli accessi principali (non i serramenti);
- indicare le parti comuni (cortili, ingressi, vani scale, centrale termica, ecc...) in modo completo in quanto, a seguito di una eventuale variazione dei beni comuni non censibili, sarà possibile ripresentare solo il modello EP di aggiornamento e non tutte le singole planimetrie nelle quali sono rappresentate le parti comuni oggetto di variazione;
- le corti comuni ed i beni comuni non censibili, come i vani scala, le lavanderie, le centrali termiche, ecc..., indicati nel modello EP vanno rappresentati interamente, evitando interruzioni della linea di confine;
- utilizzare la numerazione progressiva partendo dal numero 1 per le parti comuni (es: corsello carraio=1, centrale termica=2,ecc…) per poi continuare con le unità immobiliari.
Per le nuove costruzioni è sempre obbligatorio l’elaborato planimetrico? In riferimento a quanto contenuto nella circolare n.9 del 26/11/2001 - ATTIVAZIONE DELLA PROCEDURA DOCFA 3.0 ed a quanto sopra riportato, bisogna valutare caso per caso.
Se l’elaborato planimetrico non è presente nella banca dati catastale va fatto?
Se un fabbricato ha le caratteristiche per cui sia necessaria la presenza di un elaborato planimetrico e se la variazione catastale che si sta realizzando è sostanziale e quindi farebbe rientrare l’intervento in una delle casistiche per cui l'EP è obbligatorio, questo va redatto ex novo.
L’elaborato planimetrico si può modificare anche solo parzialmente?
La circolare n.9 del 26/11/2001 - ATTIVAZIONE DELLA PROCEDURA DOCFA 3.0 riporta “qualora si debba variare un elaborato planimetrico già depositato agli atti, si possono ripresentare le sole pagine variate”.