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Valore commerciale di un immobile: cos'è e come si calcola

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Valore commerciale di un immobile: cos'è e come si calcola

Se stai pensando di vendere la tua attività o se ti trovi a dover compilare la Dichiarazione dei Redditi, probabilmente avrai bisogno di conoscere qual è il valore commerciale del tuo immobile e capire come si calcola.

Cosa si intende per "valore commerciale" dell'immobile

Innanzitutto, il valore commerciale implica che la destinazione d’uso dell’immobile sia legata ad un’attività imprenditoriale o uno studio professionale o al commercio. Si definisce, quindi, immobile commerciale la struttura a destinazione commerciale come uffici, negozi tradizionali ed assimilabili, grandi strutture di vendita (centro commerciale), capannoni, laboratori e magazzini.

Per stabilire qual è il valore commerciale dell'immobile è molto importante calcolarne la superficie catastale e la relativa rendita. Rientrano nel computo le superfici relative a unità immobiliari parte di edifici residenziali come anche l’intero edificio, uno studio professionale o un ufficio strutturato, e le unità immobiliari destinate al parcheggio delle autovetture (box, autorimessa, posto auto coperto e scoperto) e parti di fabbricati ad uso promiscuo (fonte: OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare - Agenzia delle Entrate). 

Inoltre, conoscere la superficie catastale di un immobile commerciale è necessario affinché si possa effettuare la vendita, la successione, la donazione o la locazione (valore venale) dell'immobile. Infatti, la superficie catastale serve a determinare il valore catastale dell’immobile per la corretta compilazione di pratiche fiscali utili a definire tasse ed imposte da applicare, come l’IMU e le imposte di compravendita. Il valore catastale dunque sarà soggetto a tassazione in base al valore dichiarato, in atto di vendita ad esempio, che però è diverso dal valore di mercato a cui si fa riferimento in fase di trattativa. 

Come si fa il calcolo del valore commerciale di un immobile

La prima cosa da fare è calcolare correttamente le superficie complessiva dell’immobile commerciale. Come per gli immobili urbani a destinazione ordinaria, il principio adottato per determinare il valore commerciale di un immobile è il metro quadro di superficie catastale, arrotondata per difetto o per eccesso (fonte D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138).

La superficie commerciale equivale alla somma dei vani principali, accessori diretti, muri interni e perimetrali, e pertinenze di uso esclusivo o di servizio o di ornamento fino al contorno esterno, e fino al confine di proprietà per le aree esterne. Per i dettagli è opportuno consultare l’apposita documentazione sul sito dell’Agenzia delle Entrate che definisce parametri per ogni tipo di vano e pertinenza.

Indicativamente, per il calcolo del valore commerciale dell’immobile da rendita catastale si prende la superficie complessiva:

  • dei vani principali;
  • dei vani accessori diretti (ingresso, bagno, ripostiglio, retrobottega);
  • delle pertinenze ove presenti (garage, box, cantina).
  • Le superfici esterne, scoperte o parzialmente coperte, che svolgono funzioni estetiche o sono vani accessori indiretti, sono pertinenze esclusive (balconi, portici, giardini).

Una volta ottenuta la superficie complessiva dell’immobile commerciale si passa al calcolo.

Nel DPR. 23/03/1998 n.138 si forniscono le indicazioni per il calcolo della superficie catastale, le regole del calcolo del valore commerciale di un immobile variano in parte su casi particolari che richiedono la consulenza di un esperto, ma in generale possiamo affermare che:

  • la muratura va computata per intero, tranne quando in proprietà condivisa si calcola al 50%;
  • la metratura delle scale interne si basa sulla loro proiezione orizzontale;
  • gli spazi condominiali non rientrano nella superficie complessiva.

Sul totale della superficie commerciale, secondo i criteri specificati, si procede all’arrotondamento al metro quadrato. Ad esempio: se la superficie commerciale calcolata è di 99,56 mq il risultato finale sarà pari a 100 mq, mentre un valore di 99,44 mq viene arrotondato a 99 mq.

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente stabilito da legge che varia in base alla destinazione d'uso dell'immobile e alla categoria catastale alla quale appartiene. La rendita catastale è stabilita dai parametri dell’Agenzia delle Entrate. 

Gli immobili commerciali rientrano nei parametri degli immobili a destinazione ordinaria, ovvero il gruppo C. La categoria C comprende edifici finalizzati ad attività produttive (ossia immobili ad uso commerciale).

I coefficienti moltiplicatori degli immobili commerciali sono:

  • 42,84 per i negozi C1;
  • 126 per le altre categorie catastali. 

Una volta stabilita la metratura al metro quadro, l’operazione di calcolo per il valore commerciale di un immobile è la seguente:

RENDITA CATASTALE (rivalutata del 5%) X COEFFICIENTE = VALORE COMMERCIALE DELL’IMMOBILE

Da notare che dal 2018 la rendita catastale degli immobili si basa sul numero dei metri quadri, mentre prima della riforma si calcolava in base al numero dei vani.

La rivalutazione del 5% è già compresa nel valore indicato nella rendita catastale. L’intento dell’Agenzia delle Entrate è rendere più eque le rendite catastali in attesa della revisione degli estimi. 

Come conoscere la rendita catastale di un immobile

Per conoscere la rendita catastale, necessaria per calcolare il valore commerciale di un immobile, si può richiedere la visura del Catasto.  

La consultazione della rendita catastale è disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate per i possessori di accesso SPID, PIN o smart card. La richiesta di Visura del Catasto va inoltrata all’Agenzia delle Entrate fornendo gli identificativi catastali dell’immobile indicando il Comune di ubicazione (specificando sezione, foglio, particella) e la provincia.

In alternativa, è possibile ricevere la medesima documentazione rivolgendosi a un servizio online di consultazione delle pratiche catastali, grazie al quale ottenre i documenti richiesti in formato telematico e in tempi brevi.

Consulta la pagina dedicata al servizio Visure Catasto e scopri in che modo possiamo supportarti.

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