Passaggio da fabbricato rurale ad uso abitativo: perché è così difficile ottenerlo

Sempre più spesso capita di vedere, come oggetto di trasferimento, dei fabbricati rurali o ex rurali, originariamente realizzati all’esterno di centri abitati, ora inglobati all’interno del tessuto urbanizzato tanto da costituirne parte integrante. Alla luce di questo, può capitare di dover effettuare il passaggio da fabbricato rurale ad uso abitativo, proprio per rendere abitabili questa tipologia di strutture che, altrimenti, non lo sarebbero di fatto.

La qualificazione di ruralità

Facciamo però un passo indietro e vediamo cos’è, esattamente, un fabbricato rurale. La qualifica di “rurale” di un fabbricato strumentale all’attività agricola è un dato oggettivo e non può dipendere dalla qualifica del possessore e / o dalla classificazione catastale, bensì deriva esclusivamente dalla destinazione effettiva dell’immobile allo svolgimento delle attività agricole.

Per essere considerato fabbricato rurale abitativo, da non confondere con il rurale strumentale che comprende, per esempio, ricovero attrezzi, stalle o serre, un immobile deve necessariamente soddisfare una serie di requisiti.

Queste caratteristiche, imprescindibili, possono essere così riassunte:

• l’immobile deve essere utilizzato in qualità di abitazione, dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale, dal conduttore del fondo rustico, dai familiari conviventi o dai pensionati di società agricole, per esigenze connesse all’esercizio di attività di questa specifica tipologia;
• il fabbricato non può risultare censito al Catasto in categoria A/1 o A/8;
• l’immobile deve risultare assegnato a fondi agricoli di almeno 10.000 metri quadri, ridotti a 3.000 metri quadri se si tratta di terreni di montagna;
• il volume di fatturato derivante dall’esercizio di attività agricole esercitate dal soggetto deve risultare pari alla metà, o superiore, del suo reddito complessivo.

Qualora decadano uno o più requisiti, il fabbricato in questione perde la definizione di rurale.

Il passaggio da fabbricato rurale ad uso abitativo

Innanzitutto, per poter utilizzare un fabbricato rurale come abitazione occorre verificare la sua destinazione d’uso originaria. Per farlo si può ricorrere a diverse verifiche quali:

1. destinazione indicata nell’ultimo provvedimento concessorio;
2. destinazione in atto;
3. ultima destinazione nota, in caso di fabbricato abbandonato;
4. destinazione d’uso risultante al Catasto.

Qualora il fabbricato, ex rurale, sia già stato destinato ad uso abitativo, al fine di procedere con la compravendita sarà necessario verificare la conformità tra assentito e realizzato. Nel caso di fabbricati rurali, autorizzati in data antecedente al 01/09/1967, per poter usufruire dell’immobile come abitazione sarà necessario procedere ad un cambio di destinazione d’uso.

Il cambio di destinazione d’uso

Ad oggi, la normativa nazionale, afferma che l’uso rurale è completamente diverso da quello residenziale, pertanto, il passaggio di destinazione d’uso, sempreché sia consentito dallo strumento urbanistico locale, comporta la corresponsione di oneri più o meno importanti in funzione dell’incremento di carico urbanistico conseguente alla variazione. La stessa normativa, inoltre, prevede che siano le Regioni a stabilire quali mutamenti siano subordinati a permesso di costruire e quali a segnalazione certificata di inizio attività. Sono quindi le Regioni, e non lo Stato, a fare da padrone in materia.

Per esempio, in Campania il cambio di destinazione d’uso con passaggio di categoria edilizia è soggetto a permesso di costruire, fatto salvo nelle 18 municipalità della zona rossa ove è proibito qualsiasi incremento di superficie residenziale, di conseguenza anche qualsiasi cambio da rurale a residenziale. Nel Lazio, invece, si demanda l’intera disciplina al Comune attraverso il PRG e gli strumenti attuativi, con conseguenti regole differenti tra comune e comune.

In conclusione, prima di acquistare un immobile rurale o ex rurale è bene effettuare tutte le verifiche del caso, onde evitare di incappare in qualsiasi tipologia di problematica. Catasto Semplice è in grado di offrirti tutto il supporto di cui hai necessità. Contattaci per qualsiasi richiesta!

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