Estimi catastali dei Comuni italiani: cosa sono e a cosa servono

Se vuoi conoscere la rendita dominicale di un terreno e/o la rendita catastale di un immobile a fini fiscali di tassazione e vendita o locazione, avrai bisogno degli estimi catastali.

Cosa sono gli estimi catastali

Gli estimi catastali sono la “rendita catastale per unità di consistenza”, cioè sono dei parametri fissati dai Comuni italiani che servono a determinare una stima dell’immobile o del terreno, per ottenere una valutazione utile ai fini del calcolo della rendita catastale, un valore che, annualmente, viene inserito nella dichiarazione dei redditi del cittadino.

Infatti, per determinare le rendite catastali delle unità immobiliari urbane censite nel Catasto Edilizio Urbano, il sistema estimativo si fonda su norme catastali che prevedono diversi approcci in relazione alla destinazione delle unità: la categoria catastale e la classe dell’immobile sono le determinanti che danno maggior valore ad un’unità immobiliare.

Suddivisione degli immobili per estimi catastali nei Comuni italiani

Gli immobili sono suddivisi in due categorie catastali che comprendono tutte le unità immobiliari censite sul territorio:

Categorie ordinarie (gruppi dalla A alla C).
Immobili urbani (gruppi D ed E).

Di norma, per il primo gruppo si comparano classi e tariffe attribuite ad ogni unità, mentre per il secondo gruppo è prevista la stima diretta, unità per unità, attraverso le metodologie classiche dell’estimo urbano.

Gli estimi catastali degli immobili censiti nei Comuni italiani sono inseriti in apposite tabelle.

La tabella degli estimi catastali

Per l’analisi della tabella degli estimi catastali si procede in questo modo.

Operazione di qualificazione: risalire all’unità immobiliare censita nelle categorie dei gruppi A, B e C, all’interno dell’elenco del Comune di appartenenza.
Operazione di classificazione: individuare una o più classi di redditività per ogni categoria catastale elencata.

Le operazioni di qualificazione e classificazione restituiscono l’elenco delle categorie catastali e delle classi presenti nel Comune. Uno dei fattori che incide nelle operazioni di qualificazione e classificazione è la posizione dei beni all’interno del Comune (centro, periferia con relative dotazioni di servizi e utilità pubbliche).

Per determinare le tariffe d’estimo (rendita catastale per unità di consistenza) si associa ogni categoria alla classe nella tabella.

Infine si procede al “classamento” con cui ogni unità viene associata alla categoria e alla classe più pertinente.

La tabella degli estimi catastali di ciascun Comune è consultabile presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate o direttamente sulla Gazzetta Ufficiale.

Gli estimi catastali dei terreni agricoli

Gli estimi catastali dei terreni agricoli si dividono in due categorie di reddito: - re

Reddito dominicale relativo al proprietario fondiario.
Reddito agrario di competenza dell’imprenditore agricolo che conduce il fondo.

Le tariffe d’estimo del Catasto Terreni sono entrate in vigore il 1° gennaio 1988, e sono state determinate con riferimento al periodo economico 1978/1979 che prevede per ogni particella due dati economici: il reddito dominicale e il reddito agrario.

Il primo rientra nel reddito fondiario del proprietario della particella, il secondo dipende dall’imprenditore agricolo.

Come si calcolano gli estimi catastali dei terreni agricoli

Gli estimi catastali dei terreni agricoli si calcolano con metodologia comparativa:

Operazione di qualificazione: ogni Comune definisce una lista delle tipologie di coltura presenti sul territorio, con riferimento ad una griglia di qualità colturali predefinita.
Operazione di classificazione: ogni qualità di coltura viene suddivisa in una o più classi, in base al livello di produttività, su cui incidono fattori agronomici, topografici ed economici.

Ogni Comune elabora l’elenco contenente le qualità e le classi di coltura presenti sul territorio. Quindi, il quadro tariffario viene definito con la determinazione delle tariffe d’estimo dominicali ed agrarie attraverso analisi economiche a campione su aziende agrarie “tipo”.

Le attività di classamento associano ad ogni particella la qualità e la classe più pertinenti nel prospetto di qualificazione e classificazione, così da agevolare le operazioni di determinazione del reddito dominicale e del reddito agrario di ogni particella rurale censita nel Catasto Terreni.

Per il calcolo del reddito dominicale ed agrario si moltiplicano le tariffe d’estimo da reddito dominicale e agrario per la superficie della particella.

La revisione degli estimi catastali

Le tariffe d’estimo del Catasto Edilizio Urbano, in vigore dal 1° gennaio 1992, sono state determinate con riferimento al periodo economico 1988/1989.

L’operazione di classamento avviene di frequente nell’attività di conservazione del Catasto Edilizio Urbano quando entrano dichiarazioni di nuove unità immobiliari urbane o dichiarazioni di variazione di quelle esistenti.

Le altre operazioni utili al quadro di classificazione e delle relative tariffe d’estimo vengono effettuate solo per disposizioni di legge e decreti ministeriali e non sono frequenti come l’operazione di classamento. Infatti, la revisione degli estimi catastali è avvenuta nel corso degli anni per adeguare le tariffe ai cambiamenti economici fino al decreto del 1990, che stabilisce di rivalutare le tariffe ogni 10 anni.

Le tariffe d’estimo sono consultabili presso gli archivi dell’Agenzia delle Entrate, posto che ogni Comune provvede alla rivalutazione delle tariffe e che si prevede un adeguamento delle stesse in funzione di una tassazione più equa rispetto alle abitazioni e agli immobili di lusso, poiché il Decreto Salva Italia ha stabilito un'imposta patrimoniale sugli immobili da calcolare sugli estimi catastali.

In alternativa, qualora si necessiti di conoscere le tariffe d'estimo con una certa urgenza, ad esempio ai fini del calcolo della rendita catastale da inserire nella Dichiarazione dei redditi, è possibile richiedere il documento di Rendita Catastale online su CatastoSemplice.it: riceverete il materiale richiesto via email in formato digitale entro 2 ore dalla richiesta.