Tutto quello che devi sapere sulla Difformità Catastale

Verifica la documentazione e risparmia tempo prezioso

In questa breve guida ti spiegheremo in modo semplice ma efficace:

Cosa si intende per difformità catastale
Cosa fare in presenza di una difformità catastale e verificare che non ci sia anche una difformità tra Catasto e Comune
Come acquistare o vendere casa in sicurezza
Come comportarsi in presenza di lievi difformità catastali
Come fare per aggiornare la documentazione catastale
Perché è importante assicurare la conformità catastale degli immobili

1) Cosa si intende per Difformità Catastale?

Prima dell'atto di compravendita di un immobile, ma anche in caso di donazioni e divisioni, è sempre necessario verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto e la documentazione catastale (visura catastale e planimetria catastale), per accertarsi che non esistano delle difformità. La verifica riguarda sia la visura catastale, ovvero i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità che la rappresentazione grafica sulla planimetria catastale pena la nullità dell'atto (Decreto Legge del 31/05/2010 n.78 art. 19 convertito, con modificazioni, dalla Legge del 30/07/2010 n. 122 – Aggiornamento del Catasto).

E' consigliabile verificare la conformità catastale già in fase di compromesso per evitare ritardi dovuti agli aggiornamenti di eventuali difformità

La conformità catastale deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito.

Normalmente ci si affida ad un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità con cui si dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, sgravando così il venditore e il notaio dalla responsabilità della dichiarazione.

2) Cosa fare in presenza di una Difformità Catastale?

Negli anni passati e in parte ancora oggi, numerosi immobili sono stati modificati senza richiedere al Comune la relativa autorizzazione edilizia e senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale.

E' importante ricordare che la regolarità urbanistico/edilizia di un immobile non determina automaticamente la regolarità catastale dello stesso e viceversa

Essendo le regolarizzazioni urbanistico/edilizie, sempre se realizzabili, molto onerose in termini economici, è sicuramente preferibile che un immobile sia regolare in ambito urbanistico e difforme nell’ambito catastale piuttosto che il contrario.

In caso di regolarità urbanistica le eventuali variazioni o aggiornamenti catastali per difformità o errori nella documentazione catastale sono di rapida esecuzione:

i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità, i dati dell’immobile erroneamente indicati in visura, sono aggiornabili per mezzo di una semplice istanza di correzione della visura catastale
in presenza di planimetria catastale difforme dallo stato di fatto si deve procedere ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria

In caso di irregolarità urbanistica le cose si complicano:

se le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto dei luoghi, si deve procedere alla sola regolarizzazione edilizia, ricordando che quest'ultima non sempre è realizzabile
se le planimetrie catastali non corrispondono allo stato di fatto dei luoghi, per primo si deve procedere alla regolarizzazione edilizia (sempre se realizzabile) e successivamente ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria

3) Acquistare e vendere casa in sicurezza, alcuni utili consigli.

Per acquistare un immobile in totale sicurezza è sempre necessario verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto dei luoghi e la documentazione catastale ma soprattutto la regolarità urbanistica per verificare l'inesistenza di irregolarità o abusi edilizi.

E' di fondamentale importanza sapere che quanto rappresentato nella planimetria catastale "non è probatorio" e non rappresenta in alcun modo un'autorizzazione edilizia (concessione, permesso di costruire, DIA, CILA) regolarmente depositata ed approvata dal Comune.

L’acquirente, ovvero il nuovo proprietario, che dovesse comprare “alla cieca” senza aver fatto le opportune verifiche, comprerà anche queste irregolarità. Purtroppo in questa situazione si trovano anche proprietari che non hanno effettuato interventi senza autorizzazione ma hanno ereditato lo stato di fatto dal vecchio rogito.

Ricordati di verificare sempre la documentazione relativa alla regolarità urbanistica e successivamente quella catastale

SE STAI ACQUISTANDO

In caso di Difformità Catastale è tuo diritto esigere che il proprietario dell’immobile provveda a sue spese all’aggiornamento della documentazione catastale prima del rogito notarile. Puoi fare inserire la realizzazione dell'aggiornamento catastale come clausola sospensiva del preliminare di compravendita che sottoscriverai solo quando la documentazione catastale risulti corretta.

SE STAI VENDENDO

Prima di promuovere la vendita del tuo immobile, fai eseguire le necessarie verifiche e nel caso i necessari aggiornamenti e variazioni. Eviterai così inutili perdite di tempo e contestazioni, velocizzando notevolmente l’iter di compravendita.

4) Lievi difformità catastali, quali sono e come comportarsi.

In linea di principio come anche indicato nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.2/2010 in presenza di lievi difformità catastali si può evitare l'aggiornamento della planimetria catastale. Dalla circolare si evince che sono considerate lievi difformità tutte le variazioni allo stato dei luoghi rispetto a quanto indicato nelle planimetrie catastali che non hanno comportato: variazione al numero dei vani, cambi di destinazione d’uso anche parziali, aumento della superficie calpestabile, variazione del numero di unità, ecc...

E' possibile evitare la variazione catastale in caso di leggero spostamento di una porta, errori grafici o altre piccole difformità che pur variando la superficie dei vani non ne variano il numero.
Nel caso in cui la difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto sia relativo alla realizzazione o allo spostamento di bagni e cucine (anche senza spostamento di tramezzi), realizzazione di un ripostiglio, soppalchi o altre difformità non considerabili "lievi" è necessario provvedere alla variazione catastale.

Indicativamente si possono considerare lievi difformità tutte quelle variazioni che non comportano la variazione della rendita catastale

Va prestata molta attenzione a quelle che possono essere considerate lievi difformità catastali che invece si rivelano spesso essere delle gravi difformità urbanistiche. Consigliamo per questo di richiedere ad un tecnico la dichiarazione di conformità catastale per sollevarsi dalle responsabilità di un'errata interpretazione della normativa.

5) Cosa devo fare per aggiornare la documentazione catastale?

Una volta verificate quali sono le difformità catastali, noi possiamo aiutarti a correggerle fornendoti indicazioni e prezzi di ogni intervento.

Per la variazione della visura catastale, aggiornando informazioni quali: dati anagrafici degli intestatari, dati relativi alle titolarità, la toponomastica, ecc..., sarà necessario utilizzare il servizio di correzione visura catastale.

Per la modifica della planimetria catastale allo stato di fatto dei luoghi, sarà necessario utilizzare il servizio di variazione planimetria catastale.

6) Perché è importante assicurare la conformità catastale degli immobili

Perché dovresti intervenire immediatamente nel caso di difformità catastale grave? Perché, secondo la legge italiana, un immobile che manchi di conformità catastale non può essere acquistato o venduto.
Ciò significa che, se non intervieni in maniera tempestiva sulle difformità catastali, l’atto di compravendita verrà considerato nullo. A stabilirlo è l’art. 29 c.1 bis legge n. 52/1985 che richiede la verifica di:

conformità catastale oggettiva, ovvero corrispondenza tra lo stato dell’immobile e la sua rappresentazione catastale;
conformità catastale soggettiva, ovvero corrispondenza tra il venditore e l’intestatario catastale dell’immobile.

Nel caso in cui avessi dubbi sulla conformità catastale dell’immobile che vuoi acquistare, una visura catastale da indirizzo ti darà la possibilità di trovare l’identità del proprietario e assicurarti che sia la stessa persona con cui hai intrapreso la compravendita.

Riferimenti: il materiale di questa guida è frutto della nostra esperienza. Essendo un argomento largamente trattato si potranno trovare passaggi "simili" in altri articoli, anche se il nostro obbiettivo è quello di creare un contenuto il più originale possibile.

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