Ipoteca sulla casa: cos’è, come funziona e in che modo verificarla

L'ipoteca sulla casa è una modalità di tutela con cui il creditore – la banca erogatrice del prestito -, tutela la sua integrità economica nel caso in cui il debitore (l’acquirente dell’immobile) non dovesse pagare le rate del mutuo relativo all’acquisto della casa.

Sapere che cos’è l’ipoteca sulla casa e come funziona ti permette di acquistare un immobile con maggiore consapevolezza, soprattutto se hai la necessità di aprire un mutuo con la tua banca di fiducia.

Sono diversi i casi in cui potresti richiedere la visura ipotecaria, per esempio:

• desideri comprare un’immobile e hai la necessità di verificare la presenza di ipoteche sulla casa,
• sai che un’immobile è ipotecato e vuoi conoscere il valore economico dell’ipoteca,
• hai bisogno di una documentazione dettagliata sull’ipoteca.

La verifica dell’ipoteca su una casa è un servizio richiesto dai privati in procinto di acquistare un immobile ma anche da professionisti come avvocati, agenti immobiliari, commercialisti, imprenditori edili, geometri, architetti che hanno la necessità di analizzare tutti i documenti relativi alle ipoteche sugli immobili per formalizzare i mutui e gli atti di compravendita.

Nel caso tu voglia comprare casa e fossi alla ricerca di maggiori informazioni sul tema delle ipoteche, ti suggeriamo di leggere tutto l’articolo per comprendere cos’è l’ipoteca sulla casa, come funziona, in che modo cancellarla e come richiedere la visura ipotecaria.

Se invece tu fossi un professionista, puoi passare anche all’ultimo paragrafo nel quale trovi i link utili per richiedere la verifica dell’ipoteca sulla casa.

 

Che cos’è l’ipoteca sulla casa

Il termine ipotèca deriva dal latino e, in senso letterale, significa impegnare: di fatto, un immobile diventa l’oggetto di un impegno preso da due parti, l’acquirente e l’istituto erogatore del mutuo.

Per definizione, nel linguaggio giuridico l’ipoteca è il “diritto reale di garanzia costituito a favore di un creditore su beni immobili o mobili registrati del debitore (o di un terzo che lo garantisce), al fine di assicurare con la vendita forzata dei medesimi l’adempimento di un’obbligazione” (fonte: Treccani).

 

Cos’è l’ipoteca in parole semplici?

Una modalità di tutela attraverso la quale il creditore – la banca erogatrice del prestito -, tutela la sua integrità economica nel caso in cui il debitore (l’acquirente dell’immobile) non dovesse pagare le rate del mutuo relativo all’acquisto della casa.

La banca si protegge dall’eventuale insolvenza del cliente: l’ipoteca infatti permette al creditore di espropriare il bene in oggetto per soddisfare il suo interesse.

L’ipoteca sulla casa o su altri beni è un diritto reale di garanzia normato dall’articolo 2808 del Codice civile:

“L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”.

 

Ipoteca sulla casa: le tre tipologie

Secondo l’articolo 2808 del Codice civile, esistono tre differenti tipologie di ipoteca sulla casa o sui beni di altro tipo.

• Ipoteca legale: è una forma di tutela richiesta dal creditore quando necessita di una garanzia su particolari tipologie di crediti (art. 2817 del C.c.).
• Ipoteca giudiziale: viene chiesta a seguito dell’emanazione di una sentenza da parte di un giudice quando è presente una condanna che prevede il pagamento di una somma di denaro, l’adempimento di un’obbligazione o il risarcimento di un danno (artt. 2818, 2819 e 2820 del C.c.).
• Ipoteca volontaria: prevede la definizione di un accordo tra le parti in forma scritta a garanzia del creditore. In questa tipologia, il caso più comune è la compravendita degli immobili: il soggetto acquirente concede alla banca l’ipoteca per l’erogazione del mutuo dopo la stipula di un contratto (art. 2821 C.c.).

Nel contesto in cui ci muoviamo prendiamo in considerazione l’ipoteca volontaria perché connessa alle tematiche di acquisto di una casa e apertura del mutuo.

 

Ipoteca sulla casa: come funziona

Quando scegliamo di acquistare casa e chiediamo un mutuo alla banca, ci troviamo di fronte all’ipoteca volontaria: il cosiddetto mutuo ipotecario è rappresentato da un prestito pari al valore economico richiesto dagli acquirenti, in cui l’oggetto della garanzia diventa l’immobile stesso.

Nel caso in cui non dovessimo riuscire a pagare le rate del mutuo, diventiamo soggetti insolventi e la banca può recuperare il valore perso perché ha come garanzia l’immobile ipotecato.

Siccome il valore degli immobili è soggetto a diverse oscillazioni, gli istituti creditori richiedono di solito un’ipoteca di valore superiore rispetto alla cifra erogata con il mutuo (che tende a non superare mai l’80% del valore dell’immobile), per tutelarsi in caso di svalutazioni del mercato immobiliare.

 

Quando si mette l’ipoteca sulla casa?

Il procedimento per ottenere un mutuo inizia con la perizia: la banca organizza la visita di un perito presso l’immobile oggetto dell’acquisto e ne definisce il valore, quindi anche la possibile ipoteca.

Per stipulare il contratto di acquisto interviene il notaio che permette l’accensione del mutuo: la banca si impegna a erogare il prestito per l’acquisto della casa e l’acquirente inizia a pagare le rate mensili previste dal mutuo.

Il notaio – professionista essenziale per la compravendita immobiliare -, si occupa di trascrivere l’ipoteca nei Pubblici Registri e dieci giorni dopo l’iscrizione è possibile verificare l’ipoteca sulla casa con una visura ipotecaria.

 

Ipoteca sulla casa: come toglierla

Per cancellare in modo definitivo l’ipoteca sulla casa è necessario rimuovere il diritto di garanzia reale sul bene immobiliare: questo diritto decade nel momento in cui l’acquirente termina di pagare tutte le rate previste dal mutuo ed estingue il debito che ha nei confronti della banca.

L’istituto di credito rilascia una certificazione che inoltra agli uffici competenti, con la quale attesta la rimozione del gravame dai Pubblici Registri immobiliari: in questo modo l’ipoteca sulla casa viene estinta e tra creditore e debitore non sussiste più alcun rapporto.

 

Quanti anni vale un’ipoteca su un immobile?

Il contratto che prevede il diritto reale di garanzia sull’immobile e quindi l’ipoteca sulla casa dura vent’anni a partire dal momento in cui il gravame viene registrato sui Pubblici Registri.

Nel caso in cui un mutuo abbia una durata inferiore, si estingue comunque al pagamento dell’ultima rata.

Se invece il mutuo dovesse durare per più di venti anni, il creditore può rinnovare l’ipoteca anche dopo la scadenza.

 

Cosa succede se non estingui l’ipoteca sull’immobile?

Nel caso in cui tu non riesca a pagare le rate del mutuo previste dalla banca, rischi di perdere la tua abitazione.

L’istituto di credito può agire nei tuoi confronti ed espropriare il bene vincolato: la banca gode infatti del diritto di ipoteca, del diritto di prelazione e può pignorare l’immobile.

Una nota importante: per poter riscattare in modo legittimo l’immobile ipotecato, il creditore deve rispettare l’iter giudiziale previsto dalla legge. 

Le azioni legali vengono intraprese quando diventi moroso per almeno 18 rate del mutuo.

Gli immobili pignorati sono quelli che, di solito, vengono messi all’asta e venduti a cifre inferiori rispetto al loro valore.

 

Come si fa a sapere se la casa è ipotecata?

Quando acquisti un immobile di nuova costruzione di cui tu sei il primo proprietario, non hai la necessità di sapere se la casa è ipotecata.

In caso contrario, prima di comprare una villa o un appartamento potresti verificare la presenza dell’ipoteca sulla casa.

Come controllare se c'è un'ipoteca? Suggeriamo di richiedere il servizio di verifica ipoteca sulla casa, che può essere di due tipologie.

• Verifica dell’ipoteca sulla casa per immobile: permette di capire se un immobile è gravato da eventuali vincoli, ipoteche o pignoramenti e le tempistiche di cancellazione dei gravami.
• Verifica dell’ipoteca sulla casa per soggetto: puoi utilizzarla per conoscere tutte le eventuali ipoteche o diritti di garanzia reale che una persona fisica ha su uno o più immobili.

Entrambi i servizi offrono l’opportunità di conoscere i vincoli esistenti e i diritti vantati da soggetti terzi sull’immobile di tuo interesse.

Una nota importante: la visura ipotecaria riporta l’elenco delle formalità relative a un immobile e quindi la presenza o meno di un gravame, ma non indica il valore economico dell’ipoteca.

Le formalità sono di tre tipologie:

• le formalità di trascrizione riferite agli atti di compravendita dell’immobile e ai cambi di proprietà del bene,
• le formalità di iscrizione che riportano la cronologia delle iscrizioni ipotecarie con le date, gli eventuali mutui e i nominativi dei proprietari,
• le formalità di annotazione, un aggiornamento in tempo reale sullo stato dell’eventuale ipoteca (ad esempio la sua cancellazione).

Nel caso avessi bisogno di conoscere a quanto ammonta la somma dell’ipoteca, dovresti sviluppare la formalità di iscrizione, relativa all'ipoteca di tuo interesse, utilizzando il servizio di visura ipotecaria per nota, un documento che riporta un riassunto dell’atto di mutuo e il relativo valore.

Con questi documenti alla mano sei in grado di sapere se l’immobile di tuo interesse è ipotecato, per quale valore e se l’attuale proprietario ha già estinto o meno l’ipoteca sulla casa.

 

Ipoteca sulla casa: perché è importante sapere se un immobile è ipotecato

L’ipoteca sulla casa non compromette la vendita o l’acquisto dell’immobile: certo, il venditore ha il compito di informare il potenziale acquirente dell’esistenza dell’ipoteca affinché l’atto di compravendita avvenga nel modo più trasparente possibile.

L’ipoteca è posta sull’immobile e non sulla persona: il debito contratto dal proprietario dell’immobile sussiste sulla casa anche nel caso in cui venga venduta. I futuri acquirenti dovranno quindi farsi carico dell’ipoteca.

Siccome la verifica dell’ipoteca sulla casa ha un costo irrisorio, consigliamo di richiederla a prescindere dalla relazione esistente tra acquirente e venditore come metodo di tutela e per avere una panoramica completa sulla storia dell’immobile di tuo interesse.

È sufficiente avere a disposizione i dati catastali: tipologia di immobile, provincia e comune in cui è situato, foglio e particella.

Se vuoi approfondire l’argomento, in questo articolo spieghiamo perché è importante la visura ipotecaria di un immobile.

Perché è importante la visura ipotecaria per immobile

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