L'espressione "cambio di destinazione d'uso" viene utilizzata da un punto di vista urbanistico e catastale per indicare una modifica delle finalità di utilizzo di un'unità immobiliare come potrebbe essere, ad esempio, il passaggio da ufficio ad abitazione e viceversa.
La procedura di cambio destinazione d'uso è regolata da normative precise e qualsiasi intervento effettuato al di fuori delle regole stabilite si configura come un abuso edilizio e come tale è punito con pesanti sanzioni amministrative.
Vediamo, allora, cosa occorre sapere prima di procedere con il cambio di destinazione d'uso di un bene di nostra proprietà per evitare di dover pagare multe salate, in quali casi è possibile effettuare tale modifica e quali spese occorre sostenere.
CAMBIO DESTINAZIONE D'USO, QUALE PROCEDURA SEGUIRE?
Per chi non è del settore potrebbe non essere facile districarsi tra le varie procedure, i termini tecnici e la burocrazia connessi al cambiamento di destinazione di un immobile, ma vediamo di fare un po' di chiarezza.
La prima cosa che occorre sapere è che quando ci si appresta a cambiare la finalità di utilizzo di un immobile occorre come prima cosa intervenire a livello urbanistico chiedendo - se necessario - eventuali permessi a costruire al Comune di competenza territoriale (pratica urbanistica).
Solo successivamente si dovrà effettuare il cambio all'ufficio al Catasto dove avviene l'aggiornamento della documentazione fiscale e viene registrata la modifica dello stato attraverso una variazione catastale con conseguente modifica dei valori catastali. Se è necessario effettuare interventi edilizi allora si parla di cambio di destinazione d'uso con opere e occorre richiedere i necessari permessi urbanistici al Comune di competenza.
È necessario richiedere l'autorizzazione al Comune solo in caso di cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, ovvero, quando si vanno a modificare le finalità di utilizzo iniziali con il passaggio ad una categoria funzionale differente (es. da residenziale a commerciale). Ad esempio, nel caso di cambio destinazione d'uso da ufficio ad abitazione.
Nel caso in cui, invece, non si operi un cambio di categoria (es. residenziale- residenziale) si parla di cambio di destinazione d'uso non rilevante e non occorre nessuna autorizzazione comunale, ma è sufficiente effettuare il cambio al catasto in caso di modifica della disposizione dei locali, delle dimensioni, etc.
È necessario precisare che se è prevista la variazione di categoria è obbligatorio avviare una pratica urbanistica anche in caso di cambio destinazione d'uso senza opere.
QUANDO È POSSIBILE EFFETTUARE UN CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO
Come abbiamo visto, con il cambio di destinazione d'uso si effettua quasi sempre un cambio della categoria funzionale di un immobile.
La normativa vigente prevede sette diverse categorie funzionali per gli immobili in base alle quali è possibile effettuare i cambi di destinazione, ovvero:
- Residenziale: immobili adibiti ad abitazione, studi professionali e affittacamere.
- Industriale: industrie, botteghe artigiane, laboratori di riparazione, imprese edili, etc.
- Commerciale al dettaglio: negozi, piccola /grande distribuzione, negozi all'ingrosso, mercati, ristoranti e bar.
- Turistico/ricettive: alberghi, campeggi, residence, ostelli, etc.
- Servizi: banche, centri di ricerca, studi professionali, fiere, uffici privati, etc.
- Deposito.
- Agricole: aziende agricole, zootecniche, colture, aziende florovivaistiche, etc.
È possibile passare da una categoria all'altra solo in presenza di determinati requisiti previsti dalle normative e solo attraverso un cambio di destinazione d'uso. Ad esempio, per effettuare il cambio destinazione d'uso da magazzino ad abitazione è necessario che l'immobile sia compatibile con i requisiti richiesti ad un'abitazione e che la modifica sia prevista nel Piano Urbanistico Regionale. Entro il termine massimo di 15 giorni dalla fine dei lavori, inoltre, bisogna effettuare la Segnalazione Certificata di agibilità. La violazione delle normative vigenti viene punita con pesanti sanzioni pecuniarie e amministrative.
CAMBIO DESTINAZIONE D'USO: COSTI
Se vi state chiedendo quanto costa il cambio di destinazione d'uso, dovete sapere che nella determinazione delle spese possono intervenire numerosi fattori.
In linea di massima, questi sono gli oneri cambio destinazione d'uso:
- Costo delle opere di ristrutturazione necessarie per effettuare la modifica degli immobili al fine di renderli consoni alla nuova funzione. Questo è il caso del cambio di destinazione d'uso con opere.
- Costo dei professionisti (ingegneri e geometri) incaricati di espletare le pratiche urbanistiche, energetiche etc.
- Oneri di urbanizzazione.
- Costo delle pratiche catastali.
Il costo del cambio destinazione d'uso di un immobile è dato dalla somma di tutte queste voci di spesa, alcune fisse, come gli oneri di urbanizzazione o le pratiche catastali, e altre variabili come le spese per i lavori di ristrutturazione o per gli oneri dei professionisti.
In conclusione, per effettuare il cambio di destinazione d'uso senza opere o con interventi edilizi è necessario rivolgersi ad un professionista per l'espletamento almeno delle pratiche urbanistiche, mentre per quanto concerne le pratiche catastali è possibile fare da soli recandosi agli uffici del Catasto oppure ricorrere al servizio pratiche catastali online CatastoSemplice.it. In pochi minuti è possibile richiedere la documentazione necessaria e riceverla comodamente e in tempi brevi via email, in formato digitale.