Bonus 110 condominio: cos'è e quale documentazione serve

La definizione di Bonus 110 per cento per condominio si riferisce alle delibere del Decreto Rilancio del Luglio 2020 con cui il Governo ha stabilito delle agevolazioni straordinarie.

Si tratta di lavori che prevedono un miglioramento della classe energetica e della sostenibilità di abitazioni singole o, in questo specifico, di condomini. Il Decreto ha stabilito che tutti coloro che effettuano lavori di questo tipo entro il 31 dicembre 2021 (ma si prevede già una proroga per un altro anno) possano accedere alla detrazione fiscale del 110%. Per questa percentuale così alta e la straordinarietà del provvedimento, preso in seguito alla crisi sanitaria ed economica da Covid-19, lo si definisce anche Superbonus 110 e i condomini possono usufruirne.

Tra i vantaggi e gli svantaggi di condividere un edificio con altri condomini c’è certamente la necessità di decidere in base alle scelte della maggioranza quali lavori effettuare nelle zone comuni. In questo caso, interventi che migliorino la sostenibilità energetica e il conseguente cambio di classe dell’intero immobile sono un sicuro vantaggio per tutti coloro che abitano all’interno o possiedono appartamenti da mettere in vendita. La parte burocratica e amministrativa del Bonus 110 condominio, invece, ricade sull’amministratore.

Quali interventi sono supportati dall’Ecobonus 110 in condominio?

Tutti gli interventi che permettono maggiore sostenibilità e minor spreco di energia da parte dell’intero edificio possono rientrare in questa agevolazione fiscale. Va tenuto a mente, però, che bisogna migliorare di almeno due classi energetiche (per esempio dalla C alla A) per ottenere il Bonus 110 per intero. Per farlo si possono svolgere in condominio questi lavori:

l’ammodernamento del sistema di riscaldamento centralizzato;
il rifacimento del cappotto termico;
la sostituzione di impianti di climatizzazione con altri più sostenibili.

Ci sono poi una serie di interventi secondari o “trainati”, che aumentano l’efficienza energetica ma da soli non bastano ad ottenere il Bonus 110 per cento per il condominio. Per esempio l’aggiunta di impianti fotovoltaici sulle terrazze o su altre aree comuni, la sostituzione degli infissi, l’installazione di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici nel parcheggio o nel garage condiviso.

Per stabilire insieme a tutti i condomini quali lavori effettuare, a quale scopo e in quale periodo, l’amministratore di condominio o un rappresentante dei residenti dovrà fissare una o più assemblee. In queste occasioni l’insieme dei proprietari e degli affittuari avrà la possibilità di fare proposte, richiedere lavori specifici e offrire dei nominativi di ditte per la realizzazione. Poi ogni singola scelta andrà votata dalla maggioranza dei partecipanti.

Cosa serve per avviare i lavori del Bonus 110 in condominio

Una volta stabilite le priorità e le richieste dei condomini, l’amministratore svolgerà la parte burocratica per poter ottenere le agevolazioni fiscali contenute nel decreto dell’Ecobonus 110 per tutto il condominio. Prima di tutto, è necessario che un professionista venga nominato al fine di eseguire una diagnosi energetica dell’edificio. Potrebbe accadere, infatti, che non tutti i proprietari di casa abbiano la certificazione energetica del proprio appartamento o che manchi quella delle parti comuni.

Stabilita la classe energetica di partenza e quella alla quale si aspira, va scelta la ditta a cui affidare i lavori. L’amministratore dovrebbe guidare i condomini in scelte oculate e precise perché l’agevolazione fiscale del 110 per cento in condominio si otterrà solo con l’aumento di due classi energetiche e iniziando i lavori entro il 31 dicembre 2021. Per questo è necessario affidare la pratica a una ditta seria, onesta e puntuale che effettui i lavori rispettando le scadenze e migliorando effettivamente il risparmio energetico della comunità di residenti. Anche questa decisione si prende in assemblea, con almeno un terzo dei condomini presenti.

In questa fase si può anche decidere se usufruire del Superbonus condominio sotto forma di 5 quote annuali in dichiarazione dei redditi, sconto in fattura o cessione del credito. Per alcune situazioni condominiali e alcuni dei lavori, in particolare quelli trainati, ogni singolo condomino può scegliere la modalità che preferisce.

A chi è precluso il Superbonus 110

Ci sono poche situazioni in cui il Superbonus 110 non si possa richiedere. Tra queste gli immobili in categorie catastali di gruppo A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville), A/9 (castelli) F/3 (unità immobiliari in corso di costruzione).

Quali documenti servono per il Superbonus 110

Tra i vari documenti da presentare ad inizio, stato di avanzamento e fine pratica c’è la visura catastale che attesti la categoria dell’unità immobiliare e la corretta intestazione della stessa.

Per comodità gli amministratori di condominio potranno richiedere le visure catastali di interi condomini, non più singolarmente, ma in unica richiesta utilizzando il servizio di visura condominio che permette di richiedere le visure catastali di condomini anche con oltre 100 unità immobiliari.

I documenti che l’amministratore di condominio deve presentare

Ovviamente prima di richiedere le agevolazioni del Decreto Rilancio, ogni cittadino deve informarsi in maniera approfondita sulle limitazioni urbanistiche ed edilizie relative al proprio Comune. Nel caso del Superbonus in condominio, questa parte spetta all’amministratore. Sarà sempre lui o lei a sovrintendere i lavori e conservare tutte le ricevute di pagamento da presentare all’Agenzia delle Entrate per ottenere il Bonus.

In particolare è bene tenere in archivio:

le fatture di spesa (intestate al condominio) con copia del bonifico parlante;
la delibera assembleare di autorizzazione dei lavori sulle parti comuni;
la tabella millesimale della proprietà dei singoli condomìni;
l'asseverazione del tecnico abilitato, in caso di lavori aventi ad oggetto il miglioramento dell’efficienza energetica o le misure antisismiche;
la ricevuta di avvenuta comunicazione dell’asseverazione all’ENEA (Ente per le Nuove Tecnologie, l’Energia e l’Ambiente) in caso di lavori di miglioramento energetico;
copia della certificazione rilasciata ai singoli condomìni ed attestante l’ammontare delle spese sostenute e su cui spetta il Superbonus 110 per cento.

All’amministratore compete altresì la conservazione e l’aggiornamento della visura di condominio, cioè la visura catastale di tutte le unità immobiliari presenti nell’edificio, nonché delle parti comuni e delle unità collabenti (queste ultime, al contrario delle unità in categoria F/3, rientrano nella concessione del Bonus 110 condominio).