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Cambio di destinazione d'uso senza opere: quello che è necessario sapere
Il cambio di destinazione d’uso senza opere rappresenta un caso particolare di cambio di destinazione d’uso di un immobile, ragion per cui per comprenderne esattamente i termini e le caratteristiche, è necessario prima approfondire cosa si intenda più in generale per cambio di destinazione d’uso.
Con il termine di cambio di destinazione d’uso si intende la modifica, a livello urbanistico e catastale, della finalità di utilizzo di un determinato immobile. In alcuni casi tale cambiamento determina il passaggio ad una diversa categoria funzionale, mentre in altri si resta all’interno della stessa categoria e allora - in quest’ultimo caso - si parla di mutamento non rilevante.
Un esempio è rappresentato dal cambio di destinazione d’uso tra abitazione privata e affittacamere, in questo caso l’immobile non cambia categoria funzionale - che resta sempre abitativa - ma solo finalità di utilizzo.
Le categorie funzionali urbanistiche (quelle catastali sono differenti seppur collegate) a cui fare riferimento per la classificazione degli immobili sono stabilite dalla legge e sono cinque:
- residenziale
- turistico - ricettiva
- produttiva
- Commerciale
- Agricola
Il passaggio da una categoria funzionale all’altra, o il semplice cambio di destinazione all’interno della stessa categoria, possono richiedere o meno opere edilizie, in quest’ultimo caso si parla appunto di cambio di destinazione d’uso senza opere.
Di conseguenza, quando si parla di cambio di destinazione d’uso senza opere di un bene immobile si intende il semplice cambiamento delle finalità di utilizzo del suddetto bene senza il ricorso ad interventi di ristrutturazione edilizia.
Come fare un cambio di destinazione d’uso senza opere?
L’assenza di opere edilizie non esclude però la necessità di richiedere il permesso a costruire al Comune in cui il bene è ubicato. La normativa, infatti, prevede che il cambio di destinazione d’uso anche senza opere si configuri come ristrutturazione e di conseguenza è necessario presentare la richiesta di permesso a costruire. L’unica eccezione è rappresentata dai casi di mutamento non rilevante, ovvero, quei mutamenti che restano all’interno della stessa categoria funzionale, in questo caso è sufficiente presentare il modello SCIA per i cambi di destinazione d’uso senza opere.
Riassumendo, se si vuole procedere con il cambio destinazione d’uso senza opere di un bene di nostra proprietà occorre agire in primis sul piano urbanistico presentando le necessarie richieste e l’allegata documentazione al Comune di competenza e successivamente effettuare anche la comunicazione di variazione catastale all’Agenzia delle Entrate. Quando si effettua un cambiamento di destinazione d’uso con o senza opere, infatti, si determina un cambiamento anche per quanto concerne la rendita catastale, ragion per cui la legge dispone che venga presentata istanza di aggiornamento catastale, così da consentire la modifica dei dati registrati presso gli uffici territoriali del Catasto.
Chi può richiedere il cambio di destinazione d’uso senza opere?
Il cambio di destinazione d’uso senza opere può essere richiesto anche dai proprietari dell’immobile oggetto del mutamento - così come stabilito da alcune recenti sentenze del TAR. E’ il caso ad esempio della procedura adottata per il cambio di destinazione d’uso senza opere in Lombardia, dove è possibile effettuare il cambio semplicemente presentando una certificazione attestante la richiesta di mutamento. I moduli per la richiesta di cambio di destinazione d’uso senza opere a Milano, ad esempio, sono scaricabili dal sito del comune lombardo, dove si trovano anche tutte le indicazioni per la presentazione della richiesta. Per i mutamenti che non comportano interventi di ristrutturazione, infatti, basta presentare una comunicazione allo Sportello Unico per l'Edilizia, purché i mutamenti rispecchino le normative urbanistiche comunali e quelle di carattere igienico-sanitario.
Costi cambio di destinazione d’uso senza opere
Il cambio destinazione d’uso senza opere comporta dei costi che non saranno di carattere edilizio, ma che riguardano ad esempio gli oneri di urbanizzazione dovuti al Comune competente per territorio, le imposte e i tributi dovuti per la variazione catastale e, se necessaria, una relazione tecnica per cambio di destinazione d'uso senza opere, allora bisognerà preventivare anche la spesa per l’onorario di un tecnico abilitato.
In conclusione, il cambio di destinazione d’uso senza opere è un mutamento delle finalità di utilizzo di un bene che non prevede interventi di ristrutturazione edilizia e che - nella maggior parte dei casi - non comporta una modifica della categoria urbanistica, ragion per cui viene considerato mutamento non rilevante. Per effettuare un cambio di questo tipo è sufficiente presentare una scia presso il comune di competenza e successivamente effettuare una variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate competente per territorio. La richiesta di cambio di destinazione d’uso senza opere può essere effettuata anche direttamente dal proprietario dell’immobile o, in alternativa, affidandosi ad un tecnico qualificato che si occuperà di esplicare tutte le pratiche urbanistiche e catastali necessarie.